固定資産（土地）に対する課税のしくみ

3年ごとの固定資産（土地）の評価替え

固定資産税は、固定資産の価格すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。本来であれば、毎年度、評価し課税することが税負担の公平につながることになりますが、現行の制度では、3年ごとに評価額(価格)を見直しており、これを評価替えといいます。令和6年度（2024年度）は、評価替えの年にあたります。
なお、据え置き年度について、地価の下落があり、評価額(価格)を据え置くことが適当でないときは、評価額(価格)を修正する制度になっています。

評価のしくみ

固定資産評価基準に基づき算定した評価額(価格)を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

• 地目
  宅地、田及び畑（合わせて農地といいます）、山林、雑種地等をいいます。固定資産税の 評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の 現況の地目によります。

• 地積
  原則として土地登記簿に記載されている地積によります。

• 評価額(価格)
  固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに評価した正常売買価格を基礎として 算定します。

課税標準額

決定された評価額(価格)をもとに課税標準額を算定します。
原則として、上記の評価額(価格)が課税標準額となりますが、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や土地について税負担の調整措置が適用される場合は、適用後の額が課税標準額となります。

宅地の評価方法

平成6年度（1994年度）の評価替えから、宅地の評価は地価公示価格等の7割を目途に行われています。
市街地における宅地の評価額(価格) は、路線価をもとにして、それぞれの宅地の形状（間口、奥行、接道状況など）に応じて求めます。

• 路線価
  路線価とは、市街地において道路に付けられた価格のことで、具体的には道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
  なお、路線価の情報については、以下の一般財団法人資産評価システム研究センターのホームページからご覧いただくことができます。
  ただし、新年度の情報については8月頃に掲載される予定です（例：令和6年度(2024年度)の路線価情報は令和6年8月頃）。
  全国地価マップ（外部リンク）

• 特例措置
  住宅用地（1月1日現在居住の用に供する住宅の敷地）と市街化区域農地については、税負担を軽減するため下記のとおり特例措置が設けられています。

• 宅地の税負担の調整措置
  固定資産税における土地の評価は、昭和60年代の地価高騰の影響を受けて、地価公示価格より著しく低い評価額(価格) となっていました。地価公示価格、相続税の評価額、固定資産税の評価額(価格) にかい離があったので、国は、この不均衡を是正するため、平成6年度（1994年度）の評価替えから、宅地の評価は地価公示価格の7割を目途に評価することとしました。
  この結果、評価額(価格) が上昇することになり、これに伴う税負担の急激な上昇を抑えるほか、地域や土地によりばらつきのある負担水準（新年度評価額(価格) に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させるために、課税標準額を調整するしくみが導入されました。具体的には、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地は、なだらかに税負担を上昇させるしくみになっています。

税額と算出方法

• 土地の税額計算（負担調整措置について）