市街地の再開発

更新日:平成28年6月29日

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再開発とは、広い意味に解釈すると、ある時代に一度人間の手でつくられた街や建築物を再び新しい時代に合った利用形態につくり直したり、改修・保存したりすることです。
主な整備手法としては、

  • 法定の再開発 都市再開発法に基づく「市街地再開発事業」
  • 任意の再開発 優良建築物等整備事業(ホームページ準備中)
  • 税制特例 認定再開発事業、特定民間再開発事業(ホームページ準備中)等

などがあります。

市街地再開発事業

(1)事業の目的

市街地再開発事業は、低層の木造建築物が密集し、生活環境の悪化した平面的な市街地において、細分化された宅地の統合、不燃化された共同建築物の建築及び公園、緑地、広場、街路等の公共施設の整備と有効なオープンスペースの確保を一体的・総合的に行い、安全で快適な都市環境を創造しようとするもので、都市再開発法に基づき行われる事業です。

(2)事業のしくみ

  • 敷地を共同化して高度利用し、道路等の公共施設やオープンスペースを生み出します
  • 市街地再開発事業に参加しない転出希望者は、現在の資産について金銭で補償を受けることができます
  • 現在の資産は、再開発ビルの床(床と土地に関する権利)に等価で置き換わります(権利床)
  • 工事期間中の営業は、原則として仮設店舗で継続します
  • ビルの建設費用は、交付金や土地の高度利用で新たに生み出した床(保留床)を売却すること等でまかないます

市街地再開発事業イメージ図

出典:あなたのまちがここから変わる(発行:公益社団法人 全国市街地再開発協会)

(3)市街地再開発事業の種類

市街地再開発事業には、第一種と第二種の2種類があり、収支の方式や施行者が異なります。また、第二種事業は公共性・緊急性が著しく高い区域において行われます。
ア 第一種市街地再開発事業「権利変換(等価交換)方式」
権利変換手続きにより、従前建物、土地所有者等の権利を再開発ビルの床に関する権利に原則として等価で変換する方式。

イ 第二種市街地再開発事業「用地買収(管理処分)方式」
いったん施行地区内のすべての建物・土地等を施行者が買収し、買収された者が希望すれば、その対償に代えて再開発ビルの床を与える方式。

(4)市街地再開発事業の施行者

個人(第一種のみ施行)、組合(第一種のみ施行)、再開発会社、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構等

(5)市街地再開発事業の施行要件

第一種市街地再開発事業を行うための要件は以下のとおりです。
ア 高度利用地区、都市再生特別地区または地区計画、防災街区整備地区計画もしくは沿道地区計画の区域内であること
イ 耐火建築物の割合が建築面積で全体の概ね3分の1以下、又は耐火建築物の敷地面積の割合が宅地面積の概ね3分の1以下であること
ウ 区域内の土地が細分化されているなど、土地の利用状況が不健全であること
エ 土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に貢献すること

(補足)第二種市街地再開発事業は、上記要件に加え、

  • 0.5ヘクタール以上であること
  • 災害発生のおそれが多いか、又は緊急の施行を要する地区であること

(6)施行地区一覧

八王子市内において、これまで実施されている市街地再開発事業は以下のとおりです。

市街地再開発事業施行地区一覧
地区名 地区面積 完了年 備考
1 八王子駅北口地区 約0.7ヘクタール 平成9年 第一種市街地再開発事業
組合施行
2 八日町第二地区 約0.8ヘクタール 平成15年 第一種市街地再開発事業
組合施行
3 八王子駅南口地区 約2.0ヘクタール 平成22年 第一種市街地再開発事業
組合施行

市街地再開発事業施行箇所位置図
市街地再開発事業施行地区位置図

認定再開発事業

認定再開発事業とは

「都市再開発方針」において、再開発を促進すべき地区として指定された地区(再開発促進地区:都市再開発法第2条の3第1項第2号・同条第2項の地区、以下「都市再開発方針2号・2項地区」という。)において、中高層の耐火建築物と公共施設を一体的に整備する事業が、一定の認定基準に合致するものとして市長の認定を受けると、税制上の特例が適用されます。
(都市計画決定を必要としない簡便な手続による再開発事業を支援するものとして、都市再開発法第129条の2から第129条の9で定められています。)

(補足)「都市再開発方針」は、都市再開発法に基づく、市街地における再開発の各種施策を長期的かつ総合的に体系づけるマスタープランで、東京都が定めています。

再開発事業計画の認定基準

認定基準は、都市再開発法第129条の3に規定されています。その概要については以下のとおりです。
(大都市等の特例により、中核市となった八王子市においては、都知事ではなく市長の認定となります。)

(1)事業区域

都市再開発方針2号・2項地区内にあり、次の条件に該当すること

  • 耐火建築物等が2分の1以下であること
  • 土地の利用状況が著しく不健全(土地の細分化、公共施設の不足等)であること

(2)建築物等の整備計画

都市再開発方針2号・2項地区の整備又は開発の計画の概要に即したもので、次の条件に該当すること

  • 建築物が3階以上の耐火建築物であること
  • 建築面積が200平方メートル以上であること
  • 容積率の基準割合に対する割合が、指定容積率の3分の1以上であること
  • 建ぺい率が、基準建ぺい率から10パーセントを引いたもの以下であること
  • 公共施設が、必要な位置に適正な規模で配置されていること

(3)事業計画

  • 当該区域の都市計画に適合していること
  • 都市機能の更新に貢献するものであること

(4)事業期間

  • 事業を確実に遂行するため適切なものであること

(5)事業者

  • 事業を確実に遂行するため適切なものであること

税制の特例

「再開発事業計画」の認定を受けた事業(認定再開発事業)には、税制の特例措置があります。なお、詳細は各種税の担当窓口にお問い合わせ下さい。

このページに掲載されている情報のお問い合わせ先

拠点整備部市街地整備課
〒192-8501 八王子市元本郷町三丁目24番1号
電話:042-620-7393 
ファックス:042-627-5931

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