区画整理のことば

更新日:平成28年6月29日

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区画整理を行う上で、よく使用されることばについて、ふだん聞きなれていないことばや、日常使用されている意味と異なる使い方をすることばがありますので、説明します。

公共用地と宅地

区画整理で使用する「公共用地」と「宅地」は、日常使用されている場合と意味が若干異なります。
区画整理でいう「公共用地」とは、下図に示した11種類の施設に利用されている、国又は地方公共団体が所有する土地のみをいいます。
区画整理では、この土地以外を全部「宅地」と呼びます。ですから日常使われている「住宅地」のほか、田や畑などの「農地」、市が所有していても、学校用地などは「宅地」と呼ぶことになります。

公共施設

公共施設の図

基準地積

土地区画整理事業を施行する事業主体を「施行者」といいますが、施行者が知ることのできる皆さんの土地の面積や権利は、登記所にある土地登記簿しかありません。しかし、登記簿に記載してある土地の面積は、面積をきちんと確定して登記してある土地のほか昔の登記のままで実際の土地の面積と登記簿の面積が異なる場合があります。これを「縄のび」又は「縄ちぢみ」といいます。
そこで、区画整理では期日を定めて、登記簿上の面積とは別に、皆さんの区画整理前の土地の面積を、実態にあわせ定めることとしています。これにより定められた土地面積を「基準地積」といいます。
基準地積の決め方は、施行者が議会の承認を得て条例として定める「施行規程」により細かく決められていますが、一般的には、下記のようになっています。

基準地積の決定方法

  1. すでに地積更正等がおこなわれ、登記簿の地積と現地の地積が同じ場合は、その地積とします。
  2. 登記簿と現地とに地積の差が大きい場合は、申請を(土地の地積の確認申請)していただき、現地に合った地積を基準地積とします。
  3. 施行地区の一定区域の面積がその区域の登記簿上の合計した地積と差が有る場合には、1・2や4の宅地を除き、地域の実状にあわせて各宅地にその差を按分し、基準地積とします。
  4. 施行者が実測を行い決定する場合もあります。

減歩

道路や公園などの、公共施設を整備するために必要となる土地を、皆さんから少しずつ出し合っていただく土地のことを「減歩」といいます。
「減歩」の割合は、整理前の宅地の面積と整理後の宅地の面積との比率で、何パーセントという呼び方をします。また「減歩」は一宅地ごとに定められます。
「減歩」は、道路、公園など、いわゆる公共用地が増加するための「公共減歩」と、売却して事業資金に当てるための「保留地減歩」により構成されています。この2つをあわせた減歩を「合算減歩」といいますが、通常「減歩」とは、この「合算減歩」を指してています。

平均減歩率

皆さん各個人の減歩率は基準地積と換地地積の割合で定まります。従ってこれらは事業が始まってからでなければ計算することができません。
しかし事業の内容の中でも減歩率は大きな要素で、皆さんが一番関心を持たれるところです。
事業の計画の段階では、個々の減歩率は計算できませんが、まちづくりの計画がまとまると新しい道路や公園ができ、事業が完成するときの地域全体の減歩率は計算できます。
これを「平均減歩率」といいます。

換地

整理前の土地、「従前地」に対して、新たに組み替えられた土地を「換地」といいます。
換地は原則として従前地の一宅地ごとに、面積のほか位置、形状、利用状況、周辺環境などを考慮し、従前地と総合的に同じ状態になるよう定められます。これを「照応の原則により換地を定める」といい、換地を決める上での基本となっています。

換地設計

従前地から換地へ、土地の組み替えを行う作業のことを「換地設計」といいます。
換地設計は、土地の評価から始まります。土地の評価は、一般の土地評価と同様に路線価方式が用いられています。

土地評価の方法

土地評価は路線価方式と呼ばれる方法で行います。これは道路に接する標準的な土地の価格を示し、指数で表しています。
土地の評価は、この路線価によりそれぞれの土地の面積、位置、形状、利用状況を考慮し、一宅地ごとに基準にもとづき土地の評価指数として計算されます。

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